Ставка ЦБ снизилась, но хватит ли этого для подъёма вторички?

В России появляются первые признаки оживления рынка вторичной недвижимости, хотя путь к устойчивому росту всё ещё усеян препятствиями.

Согласно недавно опубликованным аналитическим отчетам, средняя стоимость «вторички» в крупных городах в июле 2025 года выросла на 0,6 % — до порядка 121,3 тыс. руб. за квадратный метр. В Москве «вторичка» подорожала на 1,3 %, в Подмосковье — на 1,2 %, в Санкт-Петербурге — на 0,6 %. Между тем в ряде регионов фиксировались и обратные тенденции: в Ленинградской области цена снизилась на 2,2 %.

Руководитель Циан.Аналитики и компании «Айриэлтор» Алексей Попов отмечает, что одним из ключевых факторов возрождения интереса к «вторичке» стало снижение ключевой ставки Центробанка. По состоянию на сентябрь 2025-го ставка была снижена до 17 %. Это решение создало определенный стимул: часть средств, находившихся на краткосрочных депозитах, начала перетекать в недвижимость. По словам Попова, такие деньги постепенно начинают оседать в рынке жилья, поддерживая активность покупателей, особенно тех, кто ранее откладывал сделки.

Тем не менее потенциальный рост рынка может быть сдержан. В числе основных рисков Попов выделяет инфляционный всплеск и возможное изменение налогового законодательства. Эти факторы, по мнению эксперта, способны остановить дальнейшее снижение ставки или сделать её более осторожной. Уже сейчас кредиторы применяют жёсткие критерии оценки заемщиков, и доля отказов остаётся высокой.

Ситуация с ипотекой остаётся сложной. Несмотря на снижение ставки, ипотечные ставки по «вторичке» в большинстве случаев остаются на уровне 23–24 %, что продолжает ограничивать кредитную доступность. При этом в некоторых регионах снижение ключевой ставки уже оказало стимулирующее воздействие: в Нижнем Новгороде отмечается оживление вторичного рынка, связанное с увеличением спроса на рыночную ипотеку.

По оценке платформы «Авито Недвижимость», доля ипотечных сделок на вторичном рынке в августе 2025 года выросла до 28 %, что на 8 процентных пунктов выше начального уровня года. Также эксперты отмечают, что снижение доходности вкладов усиливает стимул у граждан переводить часть средств в недвижимость. В июне—июле 2025-го россияне сняли с депозитов порядка 400 млрд рублей.

Среди других факторов, формирующих рыночную среду, — ограничение предложения и особое положение готового жилья. По данным ЦИАН, снижение ключевой ставки с начала года (на 300 базисных пунктов — с 21 % до 18 %) пока не привело к качественному росту спроса на «вторичке», поскольку ипотека остаётся недоступной для широкой массы покупателей. Более привлекательными оказываются объекты возрастом 5–10 лет: они уже оснащены инфраструктурой и не требуют масштабных ремонтных вложений.

Среди системных тенденций также выделяют разрыв цен между новостройками и «вторичкой». В августе 2025 года «новостройка» в среднем была дороже «вторички» на 22,4 %. В 67 крупных городах квадратный метр новых квартир стоил больше, чем аналогичный по площади объект вторичного рынка.

Что касается строительной отрасли, то ввод нового жилья за первые семь месяцев 2025 года снизился на 4 % по сравнению с прошлым годом, составив 59,6 млн м². Это уменьшает конкуренцию со стороны первичного рынка и потенциально может поддержать вторичный сегмент.