Как выбрать застройщика при покупке квартиры: пошаговое руководство

Покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке — это важный шаг, связанный с крупными финансовыми вложениями, юридическими нюансами и высоким уровнем ответственности.

Особенно сложно тем, кто сталкивается с подобной задачей впервые: рынок насыщен предложениями, а в каждой сделке множество нюансов. Выбор застройщика, проверка документов, регистрация прав — все это требует внимания и знаний. Чтобы избежать распространённых ошибок, сэкономить время и снизить риски, предлагаем подробную инструкцию по покупке жилья на первичном и вторичном рынках.

Особенности покупки квартиры на первичном рынке

Первичный рынок недвижимости включает в себя объекты, которые еще не введены в эксплуатацию. Например, новостройки Санкт-Петербурга — это квартиры в строящихся жилых комплексах, где пока нет предыдущих собственников, а сделка осуществляется напрямую с застройщиком.

Преимущества покупки квартиры в новостройке очевидны:

• чистота истории объекта — отсутствуют предыдущие владельцы, не требуется проверка цепочки собственников;
• возможность выбрать планировку, этаж и отделку на раннем этапе строительства;
• отсутствие риска незаконной перепланировки;
• зачастую — более доступная цена на стадии котлована или при 50–70% готовности дома.

Однако и риски на первичном рынке есть. Главный из них — недострой: если застройщик нарушит сроки или прекратит строительство, деньги могут быть заморожены на годы. Чтобы этого избежать, важно:

• проверить, есть ли проект в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС);
• ознакомиться с разрешением на строительство, проектной декларацией, договорами страхования;
• изучить отзывы о застройщике, а также историю завершённых объектов — были ли задержки, есть ли судебные иски;
• предпочитать покупку по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) с использованием эскроу-счёта — это защищает средства покупателя в случае банкротства застройщика.

С 1 июля 2019 года в России действует механизм эскроу-счетов, который значительно повысил безопасность покупок на первичном рынке (Федеральный закон №214-ФЗ).

Особенности покупки квартиры на вторичном рынке

Покупка недвижимости на вторичном рынке кажется проще — дома уже построены, квартиры можно осмотреть, а оформить сделку можно достаточно быстро. Но именно здесь чаще всего встречаются мошенничества или ошибки в документах. По данным Росреестра, около 10% сделок в 2023 году были оспорены в суде, большинство — из-за недостаточной проверки прав собственности.

Вот основные риски вторичного рынка:

• квартира может быть в залоге или под арестом;
• продавец может скрывать наличие несовершеннолетних собственников, чьи права нарушены;
• в сделке могут участвовать лица с ограниченной дееспособностью без опекуна;
• в квартире могут быть зарегистрированы люди, которые сохраняют право на проживание после продажи (например, по договору пожизненной ренты);
• возможны ошибки в кадастровом учете, несоответствие площади, обременения.

Чтобы минимизировать риски, следует заказать расширенную выписку из ЕГРН, архивную домовую книгу, проверить нотариальные согласия супруга/супруги и уточнить основания получения права собственности (например, по приватизации, наследству, договору дарения). Желательно также получить справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, если продавец — пожилой человек.

Проверка юридической чистоты сделки

Даже если квартира кажется идеальной, заключать сделку без тщательной юридической проверки не стоит. На финальном этапе крайне важно грамотно составить договор купли-продажи и убедиться, что он соответствует нормам действующего законодательства (ГК РФ, ст. 550 и 558).

В договоре должны быть указаны:

• паспортные данные сторон сделки (покупатель и продавец);
• полные характеристики объекта недвижимости (адрес, площадь, этаж, кадастровый номер);
• подробные условия передачи квартиры (сроки освобождения, наличие мебели, состояния ремонта);
• сумма сделки и форма расчёта (через ячейку, аккредитив, перевод);
• список лиц, имеющих право проживания в квартире, если таковые есть.

Сделка может быть зарегистрирована как через нотариуса, так и напрямую в Росреестре — при этом срок регистрации составляет 5 рабочих дней. Если вы не уверены в своих знаниях, лучше привлечь риелтора или юриста, специализирующегося на недвижимости. Их услуги обойдутся в 1–3% от стоимости объекта, но позволят избежать потери всей суммы из-за ошибок.